Sachverständigenbüro Frahm
Bewertung von Immobilien
Immobilienbewertung
Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke erstatte ich
Gutachten
für die Verkehrswertermittlung von
- Grundstücken, Baugrundstücken, Bauerwartungsland
- Ein- und Mehrfamilienwohnhäusern
- Wohnungs- und Teileigentum
- Wohn- und Geschäftshäusern
- Gewerbe- und Industrieanlagen
- Mehrzweckgebäuden wie Einkaufszentren, Baumärkte
- Betreiberimmobilien wie Hotels, Seniorenzentren
- Rechten an Grundstücken (Wohnrecht, Zeitrente, Wege- und Leitungsrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte)
Gutachten
als Grundlage für
- Zwangsversteigerungen
- Kauf und Verkauf von Immobilien
- Steuerangelegenheiten
- Wertfortschreibungen
- Erb- und Ehescheidungsregelungen
- Regeln bei der Auflösung von Personengemeinschaften
- Betreuungsangelegenheiten
Gutachten
für folgende Auftraggeber
- Amtsgerichte, Land-/Oberlandgerichte
- Immobilienkäufer/-verkäufer
- Personen- und Kapitalgesellschaften
- Privatpersonen
- Erblasser
- Liquidatoren
- Nachlassverwalter
- Rechtsanwälte und Notare
- Betreuer
- Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
- Körperschaften des öffentlichen Rechts
- Pfarreien und Kirchengemeinden
Verkehrswertermittlung
Ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung dient zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes des Bewertungsobjekts.
Der Verkehrswert ermittelt sich nach verschiedenen Faktoren wie Zustand und Beschaffenheit der Immobilie, Lage, konjunkturelle Wirtschaftssituation oder auch die spezielle Marktentwicklung am Ort.
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungs-/Qualitätsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Das heißt, der Verkehrswert wird also durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Im Rahmen des Mehrsäulenprinzips fließen die einzelnen Parameter zur Verkehrswertermittlung durch die Berechnung folgender Werte ein:
- Sachwert
- Ertragswert
- Vergleichswert
Aus den zuvor genannten Einzelwerten bildet sich schließlich unter Einbeziehung geeigneter Vergleichs- und Marktdaten der Verkehrswert.
Der Gesetzgeber regelt durch das Baugesetzbuch (BauGB) und die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit Hinzuziehung der Richtlinien ein nach vollziehbares Gutachten.
Hierbei fließen nach Möglichkeit sämtliche Recherchen, insbesondere die Bewertung des Instandhaltungsrückstaus, mit ein.
Weitere Informationen: Fachaufsatz zur Bewertung meiner Immobilie
Verkehrswertermittlung
Begriffserklärung
Der Sachwert eines Objekts im Sinne des Baugesetzbuchs (BauGB) und der ImmoWertV in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie vom 5. September 2012 erfasst den Bodenwert und den Wert der baulichen und sonstigen Anlagen.
Dabei spiegelt der Bauwert den Herstellungswert zuzüglich Baunebenkosten (Architektengebühren, Planungs- und Konstruktionskosten) und besonderer Bauteile wider. In Abzug gebracht werden die bis zum Wertermittlungsstichtag eingetretenen Wertverluste durch Alter und Verschleiß sowie durch erhöhten Instandhaltungsrückstau.
Der Ertragswert eines bebauten bzw. auch unbebauten Grundstücks errechnet sich über eine Kapitalisierung des in einem Jahr nachhaltig erzielbaren Rohertrags unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und des Bodenertragsanteils.
Der Reinertrag ermittelt sich durch die Feststellung der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese Bewirtschaftungskosten bestehen aus den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und dem Mietausfallrisiko. Die umlagefähigen Betriebskosten finden hierbei keine Berücksichtigung.
Für den Kapitalisierungsfaktor sind die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins zu berücksichtigen, zusätzlich finden u. a. die Aufwendungen des Instandhaltungsrückstaus Berücksichtigung.
Neben dem Ertrags- und dem Sachwert gibt es den Vergleichswert.
Dieser Wert ist ein statistischer Wert, der den tatsächlichen Erlös für vergleichbare Objekte in der kürzeren Vergangenheit darstellt.
Zur Ableitung von Vergleichswerten sind vorrangig die Kaufpreise und Daten aus der Kaufpreissammlung sowie die Immobilienrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse zu verwenden.
Bei einer unzureichenden Datensammlung kann der Begriff Vergleichswert nicht dokumentiert werden. Hierbei erfolgt eine Plausibilitätsprüfung die von ihrer Wertigkeit nicht mit der Aussage eines Vergleichswerts vergleichbar ist.
Wer beabsichtigt, eine Immobilie in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu erwerben, sollte sich rechtzeitig über die Verfahrensabläufe informieren. Helfen können hier die einschlägige Literatur sowie die Teilnahme an Zwangsversteigerungsterminen zu „Übungszwecken“.
Informationen zu aktuellen Zwangsversteigerungen erhält man in der Lokalpresse, bei den Amtsgerichten und im Internet unter www.zvg-portal.de.
Unter diesem Link sind auch diverse Gutachten des Sachverständigenbüros Frahm zu finden.